Di Malaysia, kebanyakan penduduk tinggal di pangsapuri atau kondominium, terutamanya di kawasan bandar. Menurut Jabatan Perangkaan Malaysia, pada tahun 2020, terdapat lebih daripada 1.7 juta unit kediaman bertingkat yang didaftarkan di seluruh negara. Pengurusan pangsapuri yang cekap adalah penting untuk memastikan keselesaan dan keselamatan penduduk serta mengekalkan nilai hartanah.
Dua entiti utama yang terlibat dalam pengurusan pangsapuri di Malaysia adalah Persatuan Penduduk (Residents’ Association) dan Joint Management Body (JMB). Artikel ini akan membincangkan peranan, tanggungjawab, dan perbezaan antara Persatuan Penduduk dan JMB dalam konteks Malaysia.
Persatuan Penduduk vs JMB
Apa Itu Persatuan Penduduk?
Persatuan Penduduk adalah pertubuhan sukarela yang ditubuhkan oleh penduduk sesebuah pangsapuri atau kondominium. Ia biasanya ditubuhkan selepas pemaju menyerahkan hak milik strata kepada pembeli unit kediaman.
Tujuan utama Persatuan Penduduk adalah untuk mewakili kepentingan penduduk dan menggalakkan semangat kejiranan dalam kalangan mereka. Persatuan ini dikendalikan oleh Jawatankuasa Persatuan Penduduk yang dipilih oleh ahli-ahlinya.
Peranan dan Tanggungjawab Persatuan Penduduk:
- Mewakili kepentingan penduduk dalam perkara yang berkaitan dengan pengurusan dan penyenggaraan pangsapuri.
- Menggalakkan interaksi sosial dan semangat kejiranan melalui penganjuran aktiviti dan acara komuniti.
- Menyediakan platform untuk penduduk menyuarakan kebimbangan dan cadangan mereka kepada pihak pengurusan.
- Bekerjasama dengan JMB atau Management Corporation (MC) untuk menyelesaikan isu-isu yang berkaitan dengan pangsapuri.
- Membantu dalam menguatkuasakan undang-undang kecil (by-laws) pangsapuri.
Walaupun Persatuan Penduduk memainkan peranan penting dalam mewakili kepentingan penduduk, ia tidak mempunyai kuasa undang-undang untuk mengutip yuran pengurusan atau menguruskan dana pangsapuri. Tanggungjawab ini terletak pada bahu JMB atau MC.
Apa Itu Joint Management Body (JMB)?
JMB adalah badan pengurusan sementara yang ditubuhkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757). Ia ditubuhkan selepas pemaju menyerahkan vacant possession kepada pembeli, tetapi sebelum penubuhan MC.
JMB terdiri daripada wakil-wakil pemaju dan pembeli unit kediaman. Tujuan utama JMB adalah untuk menguruskan pangsapuri sehingga MC ditubuhkan.
Peranan dan Tanggungjawab JMB
- Mengutip yuran pengurusan dan penyenggaraan daripada pemilik unit kediaman.
- Menguruskan dana dan akaun pangsapuri, termasuk penyediaan belanjawan tahunan dan penyata kewangan.
- Menyelenggara dan membaiki harta bersama (common property) seperti lif, kolam renang, taman, dan tempat letak kereta.
- Menguatkuasakan undang-undang kecil pangsapuri.
- Mendapatkan insurans untuk harta bersama.
- Mengupah kontraktor dan penyedia perkhidmatan untuk kerja-kerja penyenggaraan dan pengurusan.
Menurut satu kajian yang diterbitkan dalam Journal of Building Engineering (2021), hanya 30% daripada pangsapuri di Malaysia mempunyai JMB yang berfungsi dengan baik. Ini menunjukkan bahawa terdapat ruang yang luas untuk penambahbaikan dalam pengurusan pangsapuri di negara ini.
Perbezaan antara Persatuan Penduduk dan JMB
Walaupun kedua-dua Persatuan Penduduk dan JMB memainkan peranan dalam pengurusan pangsapuri, terdapat beberapa perbezaan utama antara mereka:
Status undang-undang
JMB adalah entiti yang diiktiraf di bawah undang-undang (Akta 757), manakala Persatuan Penduduk adalah pertubuhan sukarela yang tidak mempunyai status undang-undang.
Keahlian
Semua pemilik unit kediaman secara automatik menjadi ahli JMB, manakala keahlian dalam Persatuan Penduduk adalah secara sukarela.
Fungsi utama
JMB bertanggungjawab untuk menguruskan pangsapuri dari segi kewangan dan penyenggaraan, manakala Persatuan Penduduk lebih tertumpu pada mewakili kepentingan penduduk dan menggalakkan semangat kejiranan.
Kuasa
JMB mempunyai kuasa undang-undang untuk mengutip yuran pengurusan dan menguatkuasakan undang-undang kecil, manakala Persatuan Penduduk tidak mempunyai kuasa sedemikian.
Tempoh operasi
JMB adalah badan sementara yang beroperasi sehingga MC ditubuhkan, manakala Persatuan Penduduk boleh terus beroperasi selagi ia mendapat sokongan daripada penduduk.
Apakah Cabaran dalam Pengurusan Pangsapuri di Malaysia?
Walaupun JMB dan Persatuan Penduduk memainkan peranan penting dalam pengurusan pangsapuri, terdapat beberapa cabaran yang perlu ditangani:
Tunggakan yuran pengurusan
Menurut Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, pada tahun 2019, tunggakan yuran pengurusan di seluruh negara berjumlah RM4.2 bilion. Ini menjejaskan keupayaan JMB untuk menyelenggara dan membaiki harta bersama.
Kekurangan penyertaan penduduk
Ramai penduduk tidak mengambil bahagian secara aktif dalam aktiviti Persatuan Penduduk atau mesyuarat JMB, menyebabkan kurangnya komunikasi dan kerjasama antara penduduk dan pihak pengurusan.
Konflik antara penduduk dan pemaju
Terdapat kes di mana penduduk tidak berpuas hati dengan kualiti pembinaan atau penyenggaraan yang disediakan oleh pemaju, menyebabkan pertikaian yang berpanjangan.
Kekurangan pemahaman tentang undang-undang strata
Ramai penduduk dan ahli JMB tidak mempunyai pengetahuan yang mencukupi tentang Akta Pengurusan Strata 2013 dan tanggungjawab mereka di bawah undang-undang tersebut.
Senarai Cadangan untuk Penambahbaikan JMB
Untuk mengatasi cabaran-cabaran ini dan meningkatkan pengurusan pangsapuri di Malaysia, beberapa langkah boleh diambil:
- Mengadakan program pendidikan untuk penduduk dan ahli JMB tentang undang-undang strata, hak, dan tanggungjawab mereka. Ini dapat dilakukan melalui seminar, bengkel, atau bahan dalam talian.
- Pihak berkuasa perlu lebih tegas dalam menguatkuasakan peruntukan Akta Pengurusan Strata 2013, terutamanya berkaitan dengan tunggakan yuran pengurusan dan kewajipan pemaju.
- Menggalakkan penggunaan platform dalam talian untuk memudahkan komunikasi antara penduduk, JMB, dan MC. Ini termasuk aplikasi mudah alih untuk pembayaran yuran seperti Yuran.my, sistem pengurusan aduan, dan portal informasi pangsapuri.
- Menawarkan insentif seperti pengurangan yuran atau hadiah untuk menggalakkan penduduk mengambil bahagian dalam aktiviti Persatuan Penduduk dan mesyuarat JMB.
- Menggalakkan penggunaan mediasi atau penimbangtaraan untuk menyelesaikan pertikaian antara penduduk, JMB, dan pemaju, tanpa perlu melalui proses undang-undang yang panjang dan mahal.
Kesimpulan
Persatuan Penduduk dan JMB memainkan peranan penting dalam memastikan pengurusan pangsapuri yang cekap dan teratur di Malaysia.
Walaupun terdapat perbezaan dalam fungsi dan kuasa mereka, kedua-dua entiti ini perlu bekerjasama untuk mewujudkan persekitaran kehidupan yang selesa dan harmoni untuk penduduk.
Dengan mengambil langkah-langkah yang sesuai untuk menangani cabaran semasa dan meningkatkan penyertaan penduduk, kita dapat mewujudkan komuniti pangsapuri yang lebih baik untuk semua.
Adalah menjadi tanggungjawab bersama penduduk, JMB, pemaju, dan pihak berkuasa untuk memastikan pengurusan pangsapuri di Malaysia mencapai standard yang tinggi dan mampan.